Door alle (toekomst)bewegingen in de petrolmarkt is er ook veel aan de hand op het gebied van energiestation-vastgoed. Reden voor Move On Magazine om met de rubriek ‘Energiestation-vastgoed in ontwikkeling’ te beginnen. Daarin doet ondernemersadviseur Christiaan van der Straaten van het Drive-secretariaat onder meer uit de doeken waar hij in zijn dagelijkse praktijk mee bezig is en zoal tegenaan loopt. Deze keer analyseert hij het besluit van BP om al zijn energiestations in de verkoop te doen.

Bij de aankondiging dat BP zijn Nederlandse netwerk in de verkoop heeft gezet, werd als reden genoemd dat de snelwegconcessies te kostbaar zijn en dat er in andere landen betere investeringsmogelijkheden liggen. In het persbericht werd niet expliciet vermeld dat de markt onzeker is en de politieke omgeving onbetrouwbaar, maar het is aannemelijk dat deze factoren een rol hebben gespeeld in het besluit van BP om tot verkoop over te gaan.

Verzorgingsplaatsen
Factoren zoals het trage tempo van de uitrol van EV-laadinfrastructuur, de afname van het aantal verkochte liters brandstof langs de snelweg, discussies over (verplichte) CO₂-reductie bij zowel het bedrijf zelf als de klanten, het aanhoudende debat over de toekomstige inrichting van verzorgingsplaatsen en uitdagingen in de shopexploitatie, zullen naar mijn mening allemaal hebben bijgedragen aan de keuze om het netwerk te verkopen.

Strategische herbeoordeling
Niet alleen BP, maar ook veel vastgoedeigenaren van tankstations heroverwegen momenteel hun toekomststrategie. Hoewel de marges op brandstof op dit moment gezond zijn en de tabaksomzet in grote delen van Nederland is gestegen, wijzen toekomstige ontwikkelingen op een veranderend landschap. Een verbod op tabaksverkoop zal bijvoorbeeld leiden tot een groei van onbemande stations. Milieuzones en andere maatregelen om verkeer te weren, zullen de klantenaantallen bij binnenstedelijke tankstations verminderen. Tegelijkertijd ontstaan er grote energiehubs met uitgebreide voorzieningen. Hoewel de groei van het EV-wagenpark is afgevlakt, zal deze op termijn weer toenemen. Dit alles vraagt om een strategische herbeoordeling van de toekomstige waarde en koers van tankstations. Of een tankstation toekomstbestendig is of op termijn zal verdwijnen, het is nu al essentieel om een strategisch plan te ontwikkelen. Wij ondersteunen veel ondernemers in dit proces, dat vaak complex is. Waar investeer je nog wel of juist niet meer in? Kies je voor verplaatsing, herontwikkeling, een laadplein, of ga je zelfs experimenteren met waterstof?

Planschade
Het is cruciaal om de besluitvorming rond infrastructuuraanpassingen en milieuzones goed te monitoren. Vaak kan planschade worden geclaimd, mits het vastgoed juridisch goed gestructureerd is. Bij de aankoop van een tankstation is het van belang om te onderzoeken of er beleidsvoornemens zijn die impact kunnen hebben. Indien deze voorzienbaar zijn, kan het recht op schadevergoeding vervallen. Daarnaast is het bij de selectie van een huurder en het opstellen van een huurovereenkomst belangrijk om rekening te houden met mogelijke investeringen in het tankstation of de optie tot tussentijdse beëindiging bij ontwikkelkansen.

Kansen
BP is niet de eerste speler die zich terugtrekt uit de retailmarkt; Total, Esso en Texaco gingen hen al voor. Het is niet ondenkbaar dat Shell op termijn dezelfde keuze maakt. Voor grote oliemaatschappijen is het immers steeds complexer om op detailniveau in te spelen op de dynamiek en onzekerheden van de markt. Het is eenvoudiger om brandstof en merk te leveren en het maatwerk over te laten aan lokale exploitanten. Dit biedt mogelijk kansen voor bestaande spelers in de Nederlandse markt. Hoe de markt zich verder ontwikkelt, is ongewis, maar één ding is zeker: de dynamiek blijft voorlopig aanhouden. Een spannende tijd, met volop werk voor de adviseurs van Drive. Wilt u weten wat wij voor u kunnen betekenen? Neem gerust contact met ons op.